14項(xiàng)目融資---
除非開發(fā)商有足夠的資金作支持，除非項(xiàng)目采取出售的融資模式，投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中最重要的工作，即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩個(gè)極端的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。
開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。
完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。
在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后，開始該項(xiàng)目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：
1)委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;2)自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，可齊頭并進(jìn)。
第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與國(guó)際資本直接、快速對(duì)接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間，不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要在向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，還需另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y資金額2.5%～5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但需明確的是，只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力值得懷疑，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)不太可能真正完成項(xiàng)目的融資。
第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。
15市場(chǎng)策劃---
項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃屬于后期策劃，是產(chǎn)品變成商品、商品兌現(xiàn)利潤(rùn)的重要一步，對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開市場(chǎng)空間、收益空間和利潤(rùn)空間。
市場(chǎng)策劃多是聘請(qǐng)營(yíng)銷顧問(wèn)公司進(jìn)行，以開拓市場(chǎng)視野和借用外部資源。
16招商---
項(xiàng)目招商的方式主要有兩種
即：1)委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)或由已經(jīng)聘請(qǐng)的營(yíng)銷代理公司進(jìn)行項(xiàng)目招商;
2)自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將規(guī)模較大的國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。
通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。
17價(jià)格策劃---
對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講，開發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)價(jià)格。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，根據(jù)基礎(chǔ)價(jià)格——租金效益進(jìn)行合理定位。其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。價(jià)格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。
18租金策略---
開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。
19商業(yè)管理公司的選擇---
項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。
商業(yè)地產(chǎn)管理公司介入物業(yè)管理的方式主要有：
1)管理公司以管理參股;2)聘請(qǐng)管理公司。
其實(shí)商業(yè)管理公司可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就介入項(xiàng)目，這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開始運(yùn)作時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來(lái)項(xiàng)目的管理，那么開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行。