1 市場(chǎng)條件判斷---
開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，并對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。
因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
如果已經(jīng)取得土地了，就必須進(jìn)行突破性、競(jìng)爭(zhēng)性的思維，找出項(xiàng)目的出路。
2項(xiàng)目位置選擇---
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。
商業(yè)地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比差異性大。一個(gè)住宅社區(qū)、一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限性在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)展倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。
針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇。
在混合性的項(xiàng)目中，商業(yè)用地布置也十分重要。
3判斷可發(fā)展規(guī)模---
在完成商業(yè)地產(chǎn)選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目選址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析，即確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈涵蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。
很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是明顯的。有些強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)查的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具時(shí)效性。
在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以進(jìn)行豐富和調(diào)整。
4項(xiàng)目土地取得及政府許可---
完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商通過(guò)市場(chǎng)“招、拍、掛”的途徑從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃部、商委或經(jīng)委等政府部門機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。
項(xiàng)目土地取得應(yīng)遵循兩大標(biāo)準(zhǔn)，即土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)與土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。所謂土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求，要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要;而土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則是指土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其在項(xiàng)目運(yùn)作初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。
5項(xiàng)目定位細(xì)化---
應(yīng)該說(shuō)，前期拿地時(shí)的定位是一個(gè)方向性的定位，在方向正確的前提下，應(yīng)當(dāng)徹底地、細(xì)致地研究分析項(xiàng)目的消費(fèi)目標(biāo)客戶、項(xiàng)目類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、盈利模式、產(chǎn)品形式、特點(diǎn)、啟動(dòng)策略、財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。
通常第四、第五點(diǎn)可同時(shí)實(shí)施，在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。
6項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)---
項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)為重中之重，沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)，那么建筑就會(huì)變得沒(méi)有意義，在國(guó)內(nèi)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)通常是由策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或咨詢公司來(lái)完成，從而使建筑設(shè)計(jì)有了依據(jù)。在建筑設(shè)計(jì)方面，方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率，室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化與細(xì)化。
部分開(kāi)發(fā)商委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合既可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。
7設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化---
設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化是指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司，由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)論是百貨店、超市、專賣店等都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇項(xiàng)目，所以任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。
而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。
8
項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)資金計(jì)劃和融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。
9項(xiàng)目方案的政府許可---
完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提供可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向煤、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交其他的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。
在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其他市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。
交通審批
交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組成進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問(wèn)題可以成為項(xiàng)目成功的障礙也可以成為項(xiàng)目成功的有利因素。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi)，否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。
消防審批
指消防部門對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范，是否可以予以批準(zhǔn)的過(guò)程。在許多地方，消防審批前置，即項(xiàng)目不能滿足消防要求，后序?qū)徟荒苁芾怼Ｈ绻啦块T最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費(fèi)。
一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范之間總是會(huì)有沖突。因?yàn)橄酪?guī)范具有廣泛性，但技術(shù)有些滯后，防火分區(qū)很小，而作為更新速度很快的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突，開(kāi)發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)，但安全性是不能忽視的。
規(guī)劃審批
規(guī)劃審批指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如消防審批、交通審批、環(huán)保等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過(guò)程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要修改，否則浪費(fèi)太大。
規(guī)劃審批的過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)商極為重要：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況，對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多需要返工、損失利益的問(wèn)題。要想保證規(guī)劃審批能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須主動(dòng)有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，即使調(diào)整說(shuō)明，將有利縮短審批時(shí)間和少走彎路。
10項(xiàng)目招標(biāo)---
指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后，在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、設(shè)備材料采購(gòu)和供應(yīng)及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過(guò)程。
11項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算---
指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。
對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不需要做的很細(xì)，過(guò)分精細(xì)可能會(huì)影響時(shí)間成本，采取銷售模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。
12資金需求方案---
指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目其他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案。
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融資方案
指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自身資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象，制訂的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資商不知道金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)低估自身資源的重要性，過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。
項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。