項(xiàng)目開發(fā)期的運(yùn)營管理要點(diǎn)
(1)準(zhǔn)確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、差異化的業(yè)態(tài)及商品組合，對建筑物業(yè)開發(fā)的全面參數(shù)支持和標(biāo)準(zhǔn)接口落位;
(2)有效的招商組織，強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，建立商業(yè)資源管理和商務(wù)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制;
(3)健全、完善的企業(yè)經(jīng)營管理模式，制度規(guī)范化、表單標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程化;
(4)充足的自有資金保證，良好的融資渠道，完善的財(cái)務(wù)監(jiān)控與組織管理;
(5)這一階段以物業(yè)落位、商鋪管理、商戶落位，管理商鋪的出租率、坪效和入駐租戶的租金、費(fèi)用收取是主要目標(biāo)。
(6)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理公司和工程管理規(guī)范，實(shí)施總監(jiān)理責(zé)任制，是運(yùn)營管理的重要基礎(chǔ)。
項(xiàng)目開業(yè)培育期的運(yùn)營管理要點(diǎn)
(1)關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性;
(2)關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)、租約及租金定義的合理性;
(3)關(guān)注商鋪招商、商鋪出租率及商鋪經(jīng)營狀態(tài)與商鋪的貢獻(xiàn)度;
(4)關(guān)注租金收入、收入的增長變化及租戶往來結(jié)款的及時(shí)性;
(5)關(guān)注宣傳促銷方案的正確性、結(jié)果的準(zhǔn)確性與有效性;
(6)關(guān)注客流計(jì)量和會(huì)員體系的建設(shè)、固定客戶群體的發(fā)展及顧客忠誠度的提升;
(7)關(guān)注中心服務(wù)范疇、服務(wù)質(zhì)量，租戶考核結(jié)果與管理措施的完善;
(8)關(guān)注顧客消費(fèi)服務(wù)環(huán)境、消費(fèi)熱點(diǎn)及商品與租戶的品質(zhì)、質(zhì)量;
(9)關(guān)注軟、硬件環(huán)境、氛圍營造及發(fā)展趨勢的確定等;
(10)這一階段強(qiáng)調(diào)廣場、租戶的雙贏，需要導(dǎo)入專業(yè)摩爾管理軟件系統(tǒng)，信息能多種方式導(dǎo)入，數(shù)據(jù)有效共享，統(tǒng)一租戶租約管理、往來管理、會(huì)員管理，有效指導(dǎo)廣場的經(jīng)營策劃，通過追蹤顧客消費(fèi)信息了解顧客需求、指導(dǎo)租戶經(jīng)營。
項(xiàng)目規(guī)范期提升期的運(yùn)營管理要點(diǎn)
(1)多種業(yè)態(tài)組合和功能組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù);
(2)以商鋪為主要經(jīng)營對象，將商鋪?zhàn)饨鹱鰹橹饕杖雭碓?，采取靈活多樣的計(jì)、收租方式，嚴(yán)格末位淘汰和違紀(jì)淘汰等管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)租金收入不斷遞增的經(jīng)營目標(biāo);
(3)規(guī)范的商鋪招商與質(zhì)量管理體系、注重生態(tài)效應(yīng)，追求客流最大化;
(4)租戶在各自經(jīng)營領(lǐng)域及范圍內(nèi)可完全獨(dú)立運(yùn)作、自我經(jīng)營，但必須建有統(tǒng)一的購物中心會(huì)員管理體系，實(shí)現(xiàn)租戶會(huì)員信息的充分共享;
(5)提供多種主題、多種方式的購物中心整體宣傳促銷活動(dòng);
(6)進(jìn)行購物中心統(tǒng)一的租戶獎(jiǎng)懲考核管理，量化考核，優(yōu)勝劣汰，確保租戶與商品的經(jīng)營品質(zhì)、提升租戶服務(wù)的質(zhì)量;
(7)提供多種銷售收款方式，注重多種方式共存、互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)信息服務(wù)、數(shù)據(jù)積累和分析;
(8)嚴(yán)格法制教育和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，創(chuàng)建企業(yè)誠信品牌與良好公眾形象。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程信息化管理的要點(diǎn)
(1)為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理及租戶的管理提供一體化解決方案;
(2)提供租戶綜合的IT技術(shù)和銀行聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，降低租戶投資，增加多方收益;
(3)以實(shí)際數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行租約的洽談;
(4)以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)廣場長期規(guī)劃，調(diào)整經(jīng)營布局;
(5)以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)租戶經(jīng)營，提升租戶經(jīng)營品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)雙盈;
(6)完備的租戶管理和租約管理，專柜坪效及商品組合測評，了解誰是商業(yè)地產(chǎn)的最佳租戶，發(fā)展會(huì)員、培養(yǎng)忠誠消費(fèi)群體;
(7)完善的卡券管理和中央顧客關(guān)系管理，支持e-MALL理念的一卡通及會(huì)員服務(wù)、短信促銷、銀商聯(lián)盟、商商聯(lián)盟等，了解每一次廣告和促銷活動(dòng)的實(shí)際效果，發(fā)揮統(tǒng)一營銷的作用，幫助租戶和供應(yīng)商管理商品組合和新品引進(jìn)，推動(dòng)商戶安全存貨及補(bǔ)貨管理;
(8)提供方便靈活的租金抽成結(jié)算及費(fèi)用帳單管理功能;
(9)監(jiān)控客單價(jià)、客戶群組及顧客流向。
商業(yè)地產(chǎn)的永續(xù)經(jīng)營，需要嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)范管理，由于一個(gè)大型購物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的獨(dú)立經(jīng)營主體和眾多承租商戶，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。
商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一的運(yùn)營管理將最終使商戶彼此之間相互促進(jìn)和協(xié)同，將極大地刺激人們的消費(fèi)需求。從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮，商業(yè)地產(chǎn)的管理對象在形式上是租戶，但實(shí)際上關(guān)注和關(guān)心的是顧客，只有共同面對顧客才能找到開發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營商和租戶之間的共同利益點(diǎn)。
每一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要階段性的市場培育期，尤其是對于市場尚未成熟的消費(fèi)區(qū)域，市場培育期會(huì)更長，前期的招商工作是一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營管理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長期的經(jīng)營管理，一方面要在“放水養(yǎng)魚”的同時(shí)把好招商質(zhì)量關(guān)，一方面要摒棄急功近利的思想，在市場培育期內(nèi)盡可能減輕商家經(jīng)營成本，一個(gè)良好的商業(yè)中心要有一個(gè)良好的地理位置，當(dāng)然我們還要有良好的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)計(jì)劃，要忠于業(yè)務(wù)計(jì)劃。同時(shí)你要有一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)，還需要在商戶以及租戶、業(yè)主之間建立相輔相成的關(guān)系，因此我們要在業(yè)主之間建立一種共識，就是我們要成為合作伙伴，而不是競爭對手，這樣才會(huì)給我們商業(yè)中心帶來繁榮。