1、土地開發(fā)整理權(quán)
土地開發(fā)整理權(quán)就是政府為了維護(hù)公共利益，決定開發(fā)土地開發(fā)程度的權(quán)力，是通過城市規(guī)劃來賦予使用者改變土地價(jià)值的權(quán)力。土地價(jià)值由使用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度所決定，因而土地開發(fā)權(quán)的大小也由這兩大因素決定。（媛哥出品，必出精品，個(gè)人原創(chuàng)，請搜索公眾號coolgzx-tj或語瑞欣家媛或長按二維碼關(guān)注本號）一個(gè)完整的土地開發(fā)權(quán)力包括確定土地的使用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度兩個(gè)要件。
2、土地開發(fā)一般分為一級開發(fā)和二級開發(fā)。
1）、土地一級開發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權(quán)其他單位實(shí)施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計(jì)劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。
通俗點(diǎn)來說就是土地掛牌前的開發(fā)工作。
2）、土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權(quán)后，直接對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為。
通俗點(diǎn)來說就是開發(fā)商蓋樓、賣樓的工作。
3、土地開發(fā)權(quán)有的特征：
1）土地開發(fā)權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的國家主張的財(cái)產(chǎn)權(quán)。土地開發(fā)權(quán)是基于土地利用的社會(huì)性、廣泛性，基于土地發(fā)展程度，土地所有權(quán)是基于土地表面，對土地的占有、處分，超過一定范圍應(yīng)該屬于土地開發(fā)權(quán)范圍。
2）土地開發(fā)權(quán)能恰當(dāng)?shù)姆从惩恋厥褂脵?quán)的行使范圍。土地開發(fā)的程度包含著從陸地向上和向下延伸。使用者雖然增加容積率、向下開發(fā)地下空間等土地開發(fā)程度擴(kuò)展行為屬于土地開發(fā)權(quán)力的范疇。
3）土地開發(fā)權(quán)的流轉(zhuǎn)性。作為從土地使用權(quán)中分離出來的土地權(quán)益形式，同樣具備流轉(zhuǎn)性，土地開發(fā)權(quán)利有大小之分，要體現(xiàn)公平就需要流轉(zhuǎn)。如商業(yè)用地的土地開發(fā)權(quán)就是集中了公共綠地等禁止建設(shè)用地的開發(fā)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。